快過年了，譚淑珍還要召集他們到杭城開會，而且一開就是三天，下面分公司的總經理都有些奇怪，應鶯問姚芬，姚芬也不知道，她說譚董就讓她通知開會，其他什麼也沒有說。
小芳週六回來，譚淑珍星期天到了張晨家裡，張晨還是去了動感地帶工地，譚淑珍在他們家待了一天，也不知道她和小芳在說什麼。
張晨晚上問小芳，小芳說沒有什麼，幫珍珍姐算賬。
“他們公司的賬有什麼問題嗎？”張晨問。
“沒什麼問題，就是流速比相比前年，慢了很多。”小芳說。
張晨聽說賬沒有什麼問題，就沒有再問，小芳接著和他說了繁花網路C輪融資的事，張晨趕緊說，這事我不管，不是有你和劉芸嗎。
“你是大股東。”小芳說，“融資就要繼續稀釋你的股權。”
“可以，稀釋完了也沒有關係。”張晨說，“你看著怎麼做好，就做吧。”
小芳搖了搖頭，知道再多說無益，就不說了。
星期天的下午，錦繡中國全國各分公司的總經理都到了，他們當中，大多數人的家都在杭城，到了就各自回家，只有長沙和成都、貴陽、重慶的總經理，是當地人，姚芬把他們送到了桃花源大酒店。
老謝和韓先生一起從海城過來，張晨和譚淑珍一起去機場接的他們，在土香園大酒店吃晚飯，吃晚飯的時候，劉芸和小芳也來了，劉芸和老謝是老相識，當年老謝的娛樂城要登招聘廣告，就是劉芸介紹給劉立杆的。
也就是從那時候開始，老謝和劉立杆張晨相識了，才有了後面的事情。
老朋友見面，都有些感慨，但因為劉立杆，又不方便說太多，大家都知道譚淑珍和劉立杆的關係。
吃飯的時候，有韓先生在場，譚淑珍這才說出了她的擔憂，她和韓先生說，可以說，我們前幾年放棄一線城市，轉戰三四線城市和下面縣裡是正確的，那個時候，這些地方的市場還沒有起來，可以說該揀的便宜我們都揀到了，我們在這些地方的專案，利潤率很高。
但是現在，三四線城市，哪怕是下面縣裡的土地市場都開始規範起來，大家都只有招拍掛這一條路，這樣，土地取得的成本就越來越高，專案的利潤率在下降。
譚淑珍和韓先生說：“這個還不是我擔心的，我真正擔心的是，一個是我們公司的負債率太高，已經到了百分之九十二的程度。”
“這個負債率是真實的？沒有隱藏或者轉移債務？”韓先生問。
譚淑珍點點頭說：“是真實的。”
“那還不算高，房地產行業的高負債率，可以說是行業的通病，就你們的這個負債率，還算是低的，我知道大多數房地產公司，特別是那幾家頭部公司，他們真實的負債率都在百分之一百二十以上，要是沒有透過財務手段轉移債務和美化報表，他們的報表都是沒辦法看的。”
韓先生說：“這幾年大家拼命拿地，都是槓桿加槓桿，融資可以說是不擇手段，什麼樣的錢都敢要敢拿，你們公司，風險控制做得還算是不錯的。”
“我知道。”譚淑珍說，“但這麼高的負債率，總是讓人心慌，順風順水的時候沒有問題，但一旦大環境惡化，可能馬上就要被逼到賤賣資產來降負債率的程度。”
“對，都會有這個風險。”韓先生說。
“這就涉及到第二個讓我感到擔心的問題。”譚淑珍說，“因為我們現在的專案，大多是在三四線城市和縣城，這些專案，雖然還有盈利，但我們昨天算過了，流速比在下降。”
“也就是資產變現的可能性變弱了？”韓先生問。
譚淑珍點點頭說是。
“這是肯定的。”韓先生說，“三四線城市和縣一級，和一線城市相比，購買力畢竟會差很多，基本上，什麼地方限購措施越嚴苛，這地方的購買力就越強，而且，大的經濟環境變差的時候，也都是從末端，也就是三四線城市開始的。
“一線城市不管是地方政府的投資還是居民的消費，都有一個慣性，一下子很難剎住車，譚董，你說的這個資產變現能力變弱，確實值得憂慮，如果所有的專案都在三四線城市和縣一級，單一個專案影響可能不大，但要是所有的專案集中爆發，就是大問題了。”
“對，我擔心的就是這個，全國一盤棋，大的經濟環境變差，都是全國性的，韓先生你說的這個集中爆發的情況，可以說隨時都有可能發生。”譚淑珍說，“這就是讓我心裡發慌的原因。”
“這次開會，就是為了這個？”老謝問。
譚淑珍說對，“我在想，我們錦繡中國是不是需要再一次轉型，把大家叫過來，就是商量這個事情。”