3月伊始，紐約曼哈頓。
富利地產投資管理公司，已經搬遷至自有物業——公園大道245號。
會議室裡，林祖輝望著華洋參半的高階職員，覺得這個配置很不錯；裡面不少洋人高階職員，都是原來奧林匹亞約克公司的管理層，在裡切曼的介紹人加盟富利地產投資管理。
“會議開始吧，先說說‘富利1號’投資的專案目標！”林祖輝淡定的說道。
在二月下旬，新時代集團順利私募5億美元的商業地產基金，林祖輝將這隻基金交給了富利地產投資管理公司進行管理。當然，林祖輝是在親自佈局投資方向。
富利地產投資管理副總裁larry（拉里），進行了彙報：“BOSS，按照公司的投資大方向，我們找到了一個不錯的專案。”
林祖輝點點頭，然後示意繼續。所謂大方向投資，就是優先考慮紐約大學周邊的商業物業，而且最好是零售物業，即購物中心、商鋪。他剽竊了巴菲特的創意，認為學校搬不走，那麼周邊的零售物業自然也會很快轉旺。
拉里認真的彙報道：“RTC集團（美國資產重組託管公司）在上個月透露出訊息，一塊紐約大學城的零售物業打算出售，該物業目前無槓桿的收益率為10%（即不貸款購買）。”
不貸款收益率為10%，其實是偏低，意思若是貸款購買，減掉利息支出，收益率可能更低！
就在林祖輝覺得不是特別理想的時候，拉里接下來的話，讓他眼前一亮。
“透過我們的調查，發現這個零售物業最大的客戶，佔據著20%的出租面積，但是每平方尺租金他們只需支付5美元，而其它租客的平均租金為70美元每平方尺。”
這就拉流量的做法，這個最大的客戶一定是自帶流量的大企業，所以才讓原來的物業主如此讓步。這種情況在商業地產中，非常常見。
比如倫敦‘金絲雀碼頭’專案的前期幾幢寫字樓，也有大量的超低租金的租客，這是希望帶動整個專案的繁華的必要操作。
香江當然不需要，能給大企業打個八折，就已經是很大的讓步了，誰讓香江是寸土寸金。銅鑼灣的租金，是曼哈頓第五大道的兩倍。
林祖輝馬上問道：“最大租戶的合同什麼時候結束？”
拉里說道：“還有九年到期”
九年到期，這個最大的租客不可能搬走，畢竟長期建立的老客戶是一筆重大財富。那麼，若是按照2001年租金，瞬間可以讓這九年的時間收益率提升至35%左右，因為這期間其它租客的租金也是在漲的。
70美元每平方尺每月，實在太廉價了，而銅鑼灣的商鋪已經是200~300美元左右，一旦美國經濟轉旺（應該就是今年開始），大學城附近的零售物業租金自然也可以提高。
林祖輝點點頭，說道：“繼續說下去，我很有興趣這個專案！”
拉里高興的點點頭，將這個物業的地理位置、總面積、總售價，一一做了介紹。
總計是9.02萬平方尺，售價在4億美元~4.2億美元區間。
非常理想的價格！若不是歐美經濟糜爛了三四年，那裡會如此便宜。
林祖輝做事一向果斷，馬上詢問道：“你們之中，有過零售物業管理經驗的人，請舉手示意一下！”
一眾富利高階職員紛紛舉手，高達七成左右，看來俱是商業地產管理豐富的高階職員。其實，華人置業的商業地產管理經驗，也已經成長為世界級的團隊，這幾年不僅引進了國外的管理經驗，還因地適宜的形成了自己的管理體系。
林祖輝點點頭，說道：“那好，拉里副總裁就馬上牽頭，組建團隊去完成這筆交易收購。這筆交易可貸款五成，時機成熟，我們再重置按揭貸款，最佳化利潤率。”
拉里高興的點點頭，說道：“好的，我們一定圓滿完成！”
接下來，林祖輝又安排眾人繼續搜尋曼哈頓的商業地產專案，並討論了管理上的內容。這期間，林祖輝表現出來的專業性，讓大家大開眼界，暗歎林祖輝不愧是世界大型地產公司的創始人。
對於5億美元的‘富利1號’私募基金，林祖輝的目的是——增加新時代集團和本人在香江的影響力，回報率其實也無需太高，每年15%以上便可以讓所有人滿意。而這隻基金中不少股東，有政府官員、商界名流，總之佔據著香江的絕對核心力量。
‘富利1號’的五億美元資金，若無意外，已經花掉四成（貸款五成），剩下的六成資金只需在今年完成投資即可。而後面的專案，林祖輝讓大家擴大範圍，第五大道的零售物業、曼哈頓寫字樓、大學周邊零售物業.都可以考慮，但需要經過討論和審批。
結束一天的工作，自然少不了美人的陪伴，林祖輝和莫妮卡來到長灘的一家酒店用餐。
席間，莫妮卡總是含情脈脈的看著林祖輝，眼神是那麼的炙熱，她的眼睛是一絕，就像是會勾人；此時的莫妮卡，還是少女風十足，但已經有朝著X感發展的趨勢。
林祖輝拿著選單點菜，很快就是一通高消費，期間服務員還忍不住提醒‘點得是不是太多了’，讓莫妮卡忍不住笑了起來。
“謝謝，我們不會浪費的！”
“好的，先生！”
待服務員離開後，莫妮卡羨慕的說道：“輝，你的英語真棒，給人非常的官方感覺！”
林祖輝忍不住笑道：“我都忘記了，你講的是鄉村英語！”說完，他忍不住學著莫妮卡的土味英語，頓時惹來美人的嬌嗲。
這女人很粘人，而且對待感情很專一，她不在意林祖輝的風流韻事，只在意她的一畝三分地能不能每月耕兩三遍。這讓林祖輝忍不住想起，莫妮卡前世的丈夫出軌，這女人還肯為他生二胎來。看來，各國的女人都一樣.
莫妮卡突然說道：“輝，你會多少國家的語言？”